La production du logement en France est au cœur de plusieurs débats académiques : sur l’action de l’Etat, sur les logiques privées de production, sur la gouvernance locale. La thèse selon laquelle un processus de néolibéralisation affecte les sociétés occidentales depuis les années 1970 en offre une lecture transversale. Cependant, l’analyse d’un instrument de la politique nationale du logement – l’aide fiscale à l’investissement locatif – en montre les nombreuses limites, en particulier dans les années 2000.
Reposant sur une méthodologie croisant approches qualitatives et quantitatives, notre recherche révèle plutôt l’émergence d’une nouvelle économie politique de la production du logement. En lien avec la décentralisation, la puissance publique se fait duale, avec d’un côté un Etat qui encadre le marché par la réglementation et de l’autre des collectivités qui entrent en négociation avec les acteurs privés. Cette dualité fait d’ailleurs apparaître des contradictions entre enjeux nationaux (notamment macroéconomiques) et priorités locales.
En regard, la promotion immobilière se transforme : si les dispositifs d’incitation fiscale mis en place par l’Etat ont amené de nouveaux acteurs et fait naître un modèle de production spécifique, la nouvelle logique d’action publique induit une adaptation des stratégies. La fabrication matérielle de la ville se trouve affectée par ces changements. A la fois parce que la réglementation nationale a un impact sur l’offre mais aussi parce que les inégales capacités de négociation des collectivités avec les acteurs privés exposent davantage les villes petites et moyennes à une production de logements en décalage avec les attentes publiques.
Thèse soutenue le 7 janvier 2013
Mots-clefs : Politique du logement, investissement locatif, action publique, néolibéralisation, financiarisation, aide fiscale, promoteurs, régulation publique
Ecole doctorale : Ville Transports et Territoires